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70个大中城市住宅价格指数失真性分析

论文作者:会计理论论文
发表时间:2017-2-20

1980年4月,邓小平提出“出售公房,调整租金,鼓励个人建房买房”的设想,拉开了住房制度改革的序幕,历经30多年的发展,从货币化分房开始到安居时代,再到投资时代进而投机时代,房地产市场经历了繁荣,也忍受了严寒。房地产商品,尤其是住宅商品价格变化受到社会各界的广泛关注,房价指数成为关注的焦点,一个能够反映真实市场价格变化的指数便成了学术界研究的热点。
  住宅价格指数是反映不同时期住宅价格水平变化趋势的指标,欧美房地产市场起步早,对房地产价格指数理论的研究也较深入,出现了如成本投入法、加权平均法、重复交易法、特征价格法等指数测量方法,较为真实地反映了房地产市场的价格变化程度。随着国内房地产业的兴起,我国也开始了相关方面的研究。据不完全统计,我国测算和公布的房价指数主要有中房指数、全国70个大中城市住宅价格指数、伟业指数、戴德梁行指数等,其中,由国家统计局按月公布的70个大中城市房价指数是关注度最高,也能够全面地反映商品住宅市场、二手住宅市场价格变化,虽然对价格反映灵敏、及时,但还是存在一定的失真性,不能准确反映价格的变化。
  一、70个大中城市住宅价格指数的发展演变
  国家统计局在1998年首次组织编写70个大中城市房价指数,按季度和年度公布,最初仅有35个城市列入,包括直辖市、省会城市以及自治区首府城市(不含拉萨市),从2005年起,增加了经济发展速度较快,人口较多,城市规模较大的35个计划单列市。自2007年起,我国商品房价格急剧上升,房价指数测算存在较大偏差,因此,国家统计局在2010年开始征求新的住宅销售价格统计调查方案,经过众多专家学者的研究讨论,自2011年初开始,新的住宅销售价格统计调查方案开始实施,并在多方面进行了完善,适应了时代的发展。
  (一)数据来源
  在2011年以前,我国统计机构计算房价指数采取的是房地产开发企业报表价格采集方法,房价数据由开发商上报。这种价格采集方法虽然简化了数据采集过程,可剔除非正常交易的情况,但却降低了数据的可信度。2011年后,住宅价格数据采用房地产管理部门的网签数据。网签数据具有如下优势:一是数据齐全,包含新建商品住宅的全部交易数量;二是信息完整,包括户主信息以及地址、楼层、价格等详细信息,有助于价格指数的测算;三是获取方便,直接从当地房屋管理部门调取。
  (二)房屋分类
  2011年以前,指数测量标准将新建住宅和二手住宅分别细分成普通住宅、高档公寓和别墅三类,以此计算同比和环比指数。而新方案仅按房屋面积分类,将新建住宅和二手住宅以90和144平方米来划分。原因是从2006年起,国家住建部要求新审批、新开工的商品房建设,套型建筑面积在 90平方米以下住房面积的比重须达到总开发建设面积的70%以上,并减少了高档小区、别墅的用地审批。新方案的分类方法满足了行政要求,减小统计误差。
  (三)指标增减
  在2011年以前,取70个大中城市的房价涨幅平均数按月发布,该数字模糊了各个城市的典型特征,导致大众对房价指数的误解,取消发布以后有利于社会大众及时地了解对其所在城市房价的具体变化情况,也有利于地方政府有效地调控房价。
  同时,增加了定基(2010)价格指数,这样可以计算不同时期对比基期的价格指数,以便更好地观察不同时期房价的变化情况。
  二、70个大中城市住宅价格指数失真性分析
  尽管自2011年起,国家统计局已经按照新的《住宅销售价格统计调查方案》来测算该指数,但是仍不能较为真实准确地反映出房价变化的趋势,不能使社会公众信服,问题何在
  (一)公众主观感受存在偏差
  一个城市的房价上涨,通常是中心城区和城市郊区的房价同时上涨,但是中心城区的房价上涨幅度远大于城市郊区,而大众普遍认为的房价上涨是中心城区的房价上涨,忽略了城市郊区房价的上涨,因此认为房价指数偏低。其实不然,房价统计包括中心城区和城市郊区的所有房屋的价格,根据不同区域销售房屋数量的不同赋予不同的权数计算房价指数,因此,城市郊区住宅销售数量增加会拉低该城市房价的同比及环比指数。
  (二)网签数据存在缺陷
  截至2012年,全国70个大中城市住宅价格指数中新建住宅数据全部采用网签数据(在2011年1月仅有35个),网签数据尽管相比从前有很多优势,但还是存在一些缺陷。
  首先是网签数据时间存在滞后。通常,从银行获得贷款购买的房屋,其房价网签往往会滞后两周,甚至有些商品房签约滞后期达到1个月以上,这样就影响了数据的时效性。
  其次是在二手住宅市场,“阴阳合同”的签订可能会导致网签数据的失真。在实际交易当中,有的二手房买卖双方会签署两份合同来避税,一份合同以实际价格签订,用来支付房款,而另一份合同用于缴纳税金,故价格较低。
  (三)小产权房对房价指数的影响巨大
  小产权房是指建设在农村集体土地上并且未缴纳土地出让金等费用的房屋。该种房产无国家发放的土地使用证和预售许可证,在房管局也无备案。小产权房出现与快速成长的导火索是近几年我国房价的快速蹿升。据不完全统计,全国小产权房屋的建筑面积已累积高达66亿平方米(2007年),另据全国工商联的数据,1995―2010年全国小产权房竣工面积相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%,小产权房在深圳、北京等地的销量达到房地产市场总销量的1/5,可见其数量之多。由于该种房产在房屋管理部门无备案,不列入指数统计范围,因此房价指数所采用的网签数据并不包含小产权房的销售情况,这使得房价指数数据采集不全面,并且对计算出来的指数造成影响,使得指数失真。
  小产权房的大量销售影响了商品房市场,尤其影响90平方米以下商品房的销售数量,使指数中90平方米以下商品房销售面积和销售金额下降,权重降低。这又导致其它类型(90―144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房)商品房权重相对上升,与实际情况相悖,造成该月环比指数不准确。   (四)大量的新开楼盘无法对比
  新开项目的环比指数无法测量。根据住宅销售价格统计调查方案,如果新开项目附近区域存在可比在售项目,则可按该可比项目所对应的分类成交价格评估新开项目的上月价格;如果没有,则根据区域、地段、价格的同质可比性,选取与该项目位置属同一级别区域的相似项目,按照其对应分类成交价格评估新开项目上月价格;若上述条件均不存在,则根据该项目附近区域内本月二手住宅有关价格数据变动幅度,如交易价格变动幅度来进行评估。这样就存在一个相似项目选择的问题,相似项目选的越贴近,房价指数误差就越小,但由于城市土地供应紧张,开发大量耕地,甚至出现新区,使得一些楼盘无可对比项目,相似项目难以选择使得指数存在偏差。
  (五)房屋统计不够细致
  在计算某一个项目不同分类的环比指数之前,需要计算该项目本月的平均价格,同一个项目的同一个分类下的房屋销售金额和面积都被统计到一起,而无法反映出由于楼层、结构及朝向的不同所带来的价格差异。举一个极端的例子,同一个小区上月统计的90平方米以下的住房全是1层西户,本月统计的该小区90平方米以下的房屋都是3层东户,价格肯定上升了(因为各地普遍存在的现象是3层房价要高于1层,东户房价高于西户),但如果本月本小区1层价格不变的话,反映在房价指数中却是平均价格上升,进而使该项目环比指数(环比指数=本月价格/上月价格)上升。同样,还用该例,该市每一个项目同一个分类下都是这种情况(上月销售均为1层西户,本月均为3层东户),会导致该分类环比价格上升,测算出来的房价指数比实际值偏高。
  (六)开发商的销售策略模糊真实房价
  新建商品房项目在不同的销售推广阶段可能会运用不同的价格策略,比如在新建商品住宅开盘初期,开发商为了增加销量,赠送车位、车库、阁楼、小院等,名义上赠送,实则加价于房屋购买,而这一部分是不计入网签数据的,反映在房价指数中即为价格的上升,但却相当于购买了其它配套物业,因此对房价指数造成影响,使得房价指数偏高。
  (七)房屋异质性的影响房价指数
  房地产作为一种特殊的商品具有特殊的性质,该特殊性表现在:(1)不同的项目有不同的价格;(2)同一个项目在不同时期的价格不同;(3)时间性强,即每一项目经过一段时间后,将因销售完毕而退出市场;(4)房地产商品价格的影响因素繁多,包括地理位置、周边环境、经济走势、质量、户型、朝向、楼层等。房地产商品纯粹的价格变化由于这些特殊的性质很难表现出来,其中质量差异是拉式指数法无法剔除的一项,国家统计局所公布的价格指数中定基价格以2010年为基期,到2014年国家在建筑标准中做了很多改善,导致房屋质量有了相应的提高,据最新数据(2014年5月)显示北京定基价格指数为121.7%,增长了22个百分点,就存在一个较大的误差,因为房屋质量因素占了一定比例,导致房价指数严重失真。
  (八)新的分类指标引发的新问题
  按照新的分类指标,将新建商品住宅和二手住宅设为90平方米及以下、90―144平方米、144平方米以上三个基本分类。这就存在144平方米以上的商品房是别墅还是高档公寓的问题。由于环境、物业等等因素使得二者价格相差悬殊,却放在同一个分类里,那么这样的指数势必无法准确地反映出别墅以及高档公寓的价格变化。
  三、讨论
  (一)其它价格指数的运用缺陷
  欧美发达国家测算房价指数一般都采用特征价格法和重复交易法,这源于国外有完善的统计指标和统计数据。近年来,随着我国房地产市场逐渐地成熟和规范,以及随着交易案例和房产交易备案制度的逐渐完善、统计方法和统计模式的国际化,使得某些经济发展较早较快的地区拥有了应用特征价格法和重复交易法的条件,可尝试利用该法测算房价指数,例如北京、上海、深圳等地。
  同时,我国二手房市场发展滞后于一级市场,且二手房数据缺失、封闭,就无法运用重复交易法来测算房地产价格指数。但在一些市场条件好、房地产业发展时间长的地区,如上海、深圳,就可以考虑采用该法。对于大多数城市在很长一段时期内都很难具备应用特征价格法的条件,那么采用加权平均法也是可行的。
  (二)增强网签数据的可靠性
  网签数据的可靠性受到大部分专家学者的充分肯定,但仍然存在一些问题。建议统计局在采用网签数据的同时,一方面,采用其它与之配套的辅助性手段,例如统计人员实地调查购房者,对可能存在造假的环节进行跟踪调查或访问等。另一方面,要鼓励并支持房地产企业或其它第三方机构参与房价统计,形成互补。
  (三)指标体系进一步细分
  新方案的统计指标尽管有了很大的改进,但还是不尽如人意,如果指数系统能设计标准价格调整体系,对不同朝向、不同楼层、不同结构的房屋进行手工价格调整,尽量消除非市场因素对价格的影响,并且将统计指标进一步细分,将新旧统计方案的指标结合,可以更好地满足社会公众对房价指数的需求,也可以更精确地计算房价指数。
  (四)将Gis技术与房价指数系统相结合
  房地产价格指数系统与GIS系统结合对于整个指数系统的维护有重大的意义, 利用该系统可以完成对每个样本项目的调查跟踪, 得到整个样本库的变化历史, 从而更准确地找到不同城市的房地产市场未来的发展方向,并以可视化的效果来显示70个大中城市住宅价格指数的变化。
  基金项目:内蒙古自治区高等学校自然科学重点项目“呼包鄂城市群保障房融资机制创新研究”(项目编号NJZZ13001)。
  (作者单位:内蒙古大学经济管理学院)
  责任编辑:代建明
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